不動産購入における住宅ローンの種類は？選ぶポイントと金利タイプを解説

マイホーム購入に向けて住宅ローンを調べているものの、種類が多すぎてどれを選ぶべきかお悩みではありませんか。
ついつい金利の低さを重視してしまいがちですが、返済負担を減らすためには返済期間や融資の種類など、さまざまな要件を照らし合わせなければなりません。
ここでは、不動産購入における住宅ローンの種類・選ぶポイント・金利タイプについて解説しますので、ぜひご参考になさってください。

不動産購入で使える住宅ローンの種類

マイホームを購入するときに金融機関から融資を受ける場合、まずはどのようなタイプがあるのか知る必要があるでしょう。
金融機関ごとに貸付基準は異なるからこそ、どこかで審査に落ちても、ほかの審査では通る可能性があります。
ここでは、不動産を購入するときに使える住宅ローンの種類を3つ解説します。

民間融資

民間融資とは、銀行・専門会社・保険会社などの民間企業が取り扱う金融商品です。
住宅ローンを組む方の大半が、民間融資を利用します。
あらかじめ提示されている条件を満たしたうえで審査に通れば、比較的低金利で数千万円規模の借入が可能です。
仲介業者やハウスメーカーと提携している金融機関を利用すれば、金利の優遇措置を受けられる場合もあります。
すべての仲介業者・ハウスメーカーが金融機関と提携しているわけではないため、あらかじめ担当者に確認してください。
さらに、最近ではオンライン特化型サービスも増えており、窓口での手続きがない代わりに手数料などの諸費用が無料になります。

公的融資

公的融資は、国や自治体などの公的機関が取り扱う金融商品です。
代表的な例が「財形融資」であり、勤務先の福利厚生の一環として収入の一部を財形貯蓄に回して1年以上かつ50万円以上の残高になれば、最大4,000万円の借入が可能になります。
すべての企業が福利厚生として取り入れているわけではないため、財形融資を利用できるかどうかは勤務先に確認してみてください。
民間融資や、協調融資で利用されるフラット35と併用できる金融商品であるため、マイホームを購入するための資金調達方法として利用しやすいです。
また、各地域の自治体が独自の融資をおこなう場合もあります。
居住年数や年齢などの条件を満たす必要があり、ほかの金融商品と比べるとやや借入可能額が安いですが、気になる方はホームページや窓口に問い合わせてみてください。

協調融資

協調融資は、住宅金融支援機構と民間企業が連携して取り扱う金融商品です。
代表的な例が「フラット35」であり、契約時に決められた利率が返済期間中変わらないため、安定した返済計画を立てられるのが強みです。
さらに、省エネ・耐震性・バリアフリー・耐久・可変性などの物件性能が優れていれば、一定期間は金利の優遇措置が受けられます。

住宅ローンを選ぶポイント

住宅ローンの返済には最大35年かかるからこそ、無理のない返済計画を立てなければなりません。
とはいえ、将来的に何があるかわからないからこそ、最小限の負担で住む借入方法を選ぶことが大切です。
ここでは、金融機関を選ぶときのポイントを2つ解説します。

金利

数百万円から数千万円規模の借入をするうえで、もっとも重視すべきポイントは利息に影響が出る金利（利率）です。
返済期間中に金融市場の流れに応じて利率が変動するタイプと、契約時に設定された利率が完済時まで固定になるタイプがあります。
それぞれの平均利率は、以下のとおりです。

●変動型約0.518%
●固定期間選択型約0.762%
●全期間固定型約1.368%

利率を最小限に抑えたいのであれば、民間融資を利用する方法がおすすめですが、借入審査は厳しくなる傾向にあります。
たとえば、直近で転勤した記録があったり、高齢で長期返済の希望を出したりすると、利率の低い借入は厳しいです。
一方で、平均利率よりも高い利率を設定している金融商品は、年収・雇用形態・年齢などの条件が不利な方でも審査に通りやすい傾向があります。
まずは、ご自身の状況や購入する不動産の条件によって審査に通る金融機関が複数あるのであれば、利率の低さを優先したほうが将来的な負担を軽減できるでしょう。

諸費用

金融機関と借入契約を締結する際には、融資手数料・保証料・登記費用・火災保険料など、さまざまな諸費用がかかります。
それぞれ支払わなければならない理由があるものの、金融機関が独自で徴収する費用もあるため、本当に払わなければならないものか判断が必要です。
とくに融資手数料と保証料に関しては、金融機関ごとに請求額の振れ幅が大きいです。
契約時の費用を最小限に抑えたいのであれば、手数料無料で借入できるオンライン型サービスの利用を検討してみても良いでしょう。

ライフプラン

長期的な返済において「家族が増えるのか」「何歳で定年退職するのか」「転勤などの可能性はないか」など、わかる範囲でライフプランをイメージすることが重要です。
借入直後に子どもの教育費が高くつく予定であれば利率の低い金融商品を、老後の負担を軽減したいから早く完済したいなら、返済期間を短く設定できます。
ライフプランのイメージができているかどうかで、返済負担は大きく変わります。

不動産購入における住宅ローンの金利タイプ

「住宅ローンの金利は低いほうが良い」とお伝えしましたが、変動中に利息が高くなるようなタイプもあるため注意が必要です。
最初は返済負担が少なくても、完済時の総返済額が高くなる可能性もあります。
ここでは、住宅ローンの金利タイプを3つ解説します。

変動金利型

5年に1度のペースで、金融市場の動きに応じて利率を見直しするタイプです。
ほとんどの民間融資が採用しているもので、ほかのタイプと比べると低い利率で借入できます。
ただし、将来的に金融市場に動きがあれば大幅な金利上昇リスク（返済額の増額限度は前回の1.25倍まで）があるため注意が必要です。
現在は低金利が続いているため大きな心配はないものの、将来的に市場が高騰すれば、完済時の総返済額は高くなる恐れがあります。
10年後・20年後・30年後などの生活をイメージして、利率が高くなっても返済する余裕があれば問題ありません。

全期間固定金利型

契約時から完済時まで、利率が一切変わらないタイプです。
代表例としてフラット35がありますが、民間融資を中心に多くの金融機関が取り扱っています。
ほかのタイプと比べると設定される利率はやや高いものの、最大35年かけて返済するなかで、金融市場が急激に高騰してもその影響を一切受けずに済みます。
契約時に「この利率でも大丈夫」と判断できるのであれば、ライフプランの設計がシンプルになり、教育費や貯蓄に回しやすいです。

固定期間選択型

契約時から最初の一定期間は利率が固定され、その期間を過ぎると利率を固定型にするか変動型にするか選択できるタイプです。
全期間固定型と比べると利率は低いですが、変動型と比べると利率はやや高めに設定されます。
マイホームを購入した直後に「子どもの教育費が予測できないから返済額は安定させたい」と考えているのであれば、利率を固定する期間を設定できるタイプがおすすめです。

まとめ

不動産を購入するときに使える住宅ローンは、ほとんどの方が民間融資を利用しますが、企業の福利厚生や自治体独自の制度も利用できます。
金利タイプは複数ありますが、安さだけで選ぶと完済時の総返済額が高くつく恐れがあります。
家族構成や仕事などを踏まえてライフプランを明確にし、無理のない返済計画を立てましょう。