不動産売却における媒介契約とは？3つの種類と特徴を解説！

不動産を売却する際には、不動産会社と「媒介契約」を交わす必要があります。
一口に媒介契約といっても3つの種類があり、それぞれ特徴が大きく異なる点に注意が必要です。
そこで今回は、不動産会社と交わす媒介契約の種類とそれぞれのメリット、注意点について解説します。

不動産売却時に交わす媒介契約の種類とは？

媒介契約とは、不動産会社に仲介業務を依頼するために交わす契約です。
依頼者と不動産会社の間の依頼関係を明確にし、トラブルを未然に防ぐことを目的としています。
媒介契約には3つの種類があるので、不動産を売却する前にその違いを押さえておきましょう。
ここでは、不動産売却時に交わす媒介契約の種類について解説します。

種類①一般媒介契約

一般媒介契約とは、契約期間に関する規定がない媒介契約です。
複数の不動産会社に仲介を依頼できる点や、自分で見つけた買主とも売買契約を締結できる点が特徴です。
一般媒介契約を結んだ不動産会社は、物件情報をレインズ（不動産情報サイト）に掲載する義務がありません。
不動産会社による定期的な報告もないため、活動状況を知りたい場合は自身で担当者に連絡を入れる必要があります。
なお、国土交通省の標準媒介契約約款において、一般媒介契約の契約期間は原則として3か月以内とされています。

種類②専任媒介契約

専任媒介契約は、一般媒介契約とは異なり、1社の不動産会社とのみ契約を交わす媒介契約です。
不動産会社が見つけた買主だけでなく、自分で探した相手とも売買契約を交わせる点が特徴です。
専任媒介契約を交わした不動産会社は、契約締結から7日以内にレインズへ物件情報を登録しなければなりません。
また、2週間に1回以上、販売活動の状況を報告する義務を負います。
専任媒介契約の有効期間は3か月ですが、売主からの希望があれば更新が可能です。

種類③専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様に、特定の1社にのみ販売活動を依頼できる媒介契約です。
ただし、一般媒介契約は専任媒介契約とは異なり、自分で買主を見つけて直接契約を結ぶことはできません。
自分で買主を見つけた場合は、不動産会社を介して取引をおこなう必要があります。
専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は契約締結から5日以内にレインズへ物件情報を登録します。
また、1週間に1回以上の頻度で、売主に対して販売状況を報告しなければなりません。
契約の有効期間は3か月ですが、売主の希望により更新することも可能です。

不動産売却時に押さえておきたい！3種類の媒介契約のメリット

不動産売却時に締結する媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。
不動産をスムーズに売却するためには、各媒介契約の違いを押さえておくことが大切です。
ここからは、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約それぞれのメリットについて解説します。

一般媒介契約を交わすメリット

一般媒介契約のメリットは、不動産の売却を周囲に知られずに済む点です。
レインズに物件情報を登録すると、全国の不動産会社に情報が拡散されます。
しかし、一般媒介契約では不動産会社が物件情報をレインズに登録する義務がありません。
そのため、不動産を売り出していることが周囲に知られにくいというメリットがあります。
また、複数の不動産会社が販売活動をおこなうため、人気物件であれば、より良い条件で売れる可能性があります。
ただし、一般媒介契約を締結した不動産会社には、販売活動の状況を売主に報告する義務がありません。
状況を確認するには、自分で連絡を入れる必要があり、専任媒介契約や専属専任媒介契約に比べると手間がかかります。

専任媒介契約を交わすメリット

専任媒介契約は、特定の1社のみと締結する契約です。
契約した不動産会社が、買主を見つけて取引成立まで持っていければ、確実に仲介手数料を得られます。
そのため、お金や時間をかけた販売活動がしやすくなり、早期かつ高値での売却が期待できます。
また、専任媒介契約では定期的に活動状況の報告を受けられるため、安心して売却を任せることができるでしょう。
さらに、自分で見つけた買主と売買契約を締結できる点も、専属専任媒介契約にはないメリットといえます。

専属専任媒介契約を交わすメリット

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に、契約できる不動産会社の数は1社のみです。
そのため、不動産会社が売却活動に力を入れやすく、早期かつ高値での売却が実現しやすいというメリットがあります。
また、活動状況の報告頻度も1週間に1回以上ともっとも多いため、販売戦略を立てやすい傾向にあります。
さらに、レインズへの物件情報の登録も5日以内におこなわなければならないため、スムーズな売却が目指せるでしょう。
ただし、専属専任媒介契約では、自分で見つけた買主との直接取引ができないため、あてがある方は専任媒介契約をおすすめします。

不動産売却時に媒介契約を結ぶときの注意点

不動産会社と媒介契約を交わす際には、いくつかの注意点があります。
とくに気をつけなければならないのが、一般媒介契約を結ぶ時です。
不動産売却時のトラブルを防ぐためにも、事前に注意点を押さえておきましょう。
ここからは、一般媒介契約を結ぶ際の注意点をメインにご紹介します。

注意点①多くの不動産会社と媒介契約を結ばない

一般媒介契約のメリットの1つに、複数の不動産会社と契約を結べる点が挙げられます。
しかし、あまりにも多くの不動産会社と媒介契約を交わすと、担当者とのやりとりが煩雑になってしまいます。
また、不動産会社が増えるほど内覧の回数も多くなるため、予約が入るたびに日程調整をおこなわなければなりません。
スケジュール管理が疎かになると、他の会社と内覧日が重なってしまうなどのトラブルが発生する恐れがあります。
どんなに条件の良い物件であっても、内覧時にマイナスイメージを与えてしまえば、なかなか成約には至りません。
仲介を依頼する不動産会社は、多いほど良いわけではなく、3～4社程度に留めておくことをおすすめします。

注意点②広告に掲載する物件の情報は統一する

媒介契約を交わすと、不動産会社は不動産ポータルサイトや自社ホームページなどに物件情報を掲載します。
この際に意識したいのが、広告に掲載する物件情報を統一することです。
たとえば、A社のサイトでは販売価格を2,000万円、B社では2,500万円と記載していた場合、購入希望者は混乱してしまいます。
このような記載ミスは、1社で値下げを提案されて応じたものの、他の会社に伝え忘れてしまった場合などに生じます。
1社とのみ契約を交わせる専任媒介契約や専属専任媒介契約であれば、物件情報の相違も起こりにくくなるでしょう。
不動産売却にあまり手間をかけたくない方は、専任媒介契約または専属専任媒介契約の締結を検討してはいかがでしょうか。

まとめ

不動産売却時に不動産会社と交わす媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できる点がメリットですが、その分担当者とやりとりする手間や時間がかかります。
不動産売却に手間をかけずに、なるべく早く高く売却したい方は、専任媒介契約か専属専任媒介契約をおすすめします。